後悔しないための土地の相場や価格に影響するチェックポイントを紹介します。
・土地の下落が心配
せっかく気に入って購入した土地が下落の一途を辿って行かないか心配なものです。
自分たち家族の財産としてマイホームを建てるにしても、建物本体は年月が経過すれば老朽化して価値は下がるのは避けられません。
せめて土地の価値は購入時の現状維持かできれば将来的に少しでも上向きであることを望みます。
後悔しないためにはあらゆる手段で土地を調べる必要があるのです。
良い土地を選ぶ秘訣が書かれている記事です。
・損をしない土地価格の調べ方
1、相場を調べる
土地の相場を調べるには、公示価格や路線価、実勢価格を知ることで現在の価格帯や過去のデーターと比較することで変動を知ることができます。
公示価格で調べる
毎年1月1日現在の地価を3月下旬ごろに国土交通省から発表されるので住宅の相場を知る上で参考となります。
公示価格は全国の23000ヵ所の土地が公表されるので国土交通省の「土地総合情報システム】サイトで誰でも簡単に自分が探している地域の土地を調べることができます。
価格の地点が決まっているので希望の場所の土地がない場合もあります。
都道府県地価調査もあり毎年7月1日時点の土地の評価が役所などで閲覧することができます。
ここでは土地の形状や道路付けなどの条件などでを考慮すると違ってくるので、あくまでも目安程度で考えましょう。
路線価で調べる
目的の土地に接する道路の単価を調べることができる路線価は国税庁のサイトで調べることができます。
相続税などのために都市部の道路ごとに国税局が土地の単価を決めていますが、道路の条件により差があるので参考にできます。
路線価は取引価格の80％程度に設定されています。
固定資産税評価額は、毎年1月1日の価格を3年ごとに役所などで閲覧することができます。
実勢価格を調べる
実際に取引された価格で国土交通省の「国土交通省 土地総合情報システム」サイトで検索できます。
取引されたアンケート調査を集計しているので地域によっては物件数にバラツキがであります。
不動産業者が仲介して売り出している土地の価格をネットで検索して調べられます。
複数の物件情報サイトが存在するので希望の地域の土地を探すことができますが、最初は売り主の希望価格で掲載されていて、動きが無ければ値下げされる傾向にあるので考慮する必要があります。
他には地域に密着している不動産業者から駅からの距離や住みやすさなどの情報も得ながら、相場を教えてもらうこともできますが手持ちの土地を勧められるのでそのつもりで利用されて下さい。
2、土地の条件を調べる
条件が悪い旗竿敷地
いくら価格が安くても旗竿敷地や袋地の場合には、敷地を効率良く使うことが難しく条例による規制があるなどデメリットが多いので考える必要があるでしょう。
敷地の条件を調べる
建物の建つ敷地は形状や道路の位置などで住みやすさが変るので条件が整っている敷地は高くなります。
逆に言うと悪条件ばかりだと安い傾向にあることを知る意味で重要なポイントです。
1、道路の向き
南向きの道路が最も良く、北側道路は4方位を比較してもあまり好ましくありません。
2、水の浸透具合
土地が高くなっていて水吐けが良い土地が良く、逆に周囲よりも敷地が下がっていて水が溜まりやすい場合は好ましくありません。
3、隣接する敷地の現状
一戸建て住宅や低層のアパートであれば良いですが、高層住宅や特殊な構造物がある場合は好ましくありません。
4、地形
平坦が最も良く、次に南、東、西に緩やかな傾斜、北方向傾斜になります。
崖地や急な傾斜の敷地は好ましくありません。
5、道路の高低差
道路より高い方が最も良く、次に道路と同じ高さになり道路よりも下がっている状態は好ましくありません。
6、道路の幅員
前面の道路の幅員が6m以上が最も良く、次いで4m以上となります。
2項道路は好ましくありません。
7、敷地の形状
ほぼ長方形整っている方が良く、不整形な形状は好ましくありません。
8、間口の寸法
12m以上が最も良く、次いで8m以上、5m以上となりますが5m以下は好ましくありません。
自分で判断することが難しい場合には、建築士などの土地の専門家に相談されると良いでしょう。
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3、用途地域を調べる
用途地域によって住居系なのか、工場などの騒音がでる施設も建築できるのかを知ることができます。
第1種低層住居専用地域
平屋や2階建てなどの低層の住宅が中心となる地域で、小規模の店舗や保育園、小中学校が建てられます。
第2種低層住居専用地域
2階建てや3階建ての住宅が多い地域で、飲食店やコンビニも建てられます。
第1種中高層住居専用地域
4階以上の中高層の共同住宅が建てられる地域で、スーパーや病院なども建てられます。
第2種中高層住居専用地域
主要な道路に面する地域で5階建てくらいの建物が建てられ、事務所や中規模のスーパーなども建築可能です。
第1種住居地域
住宅と商業施設が共存していてホテルやボーリング場なども建てられます。
第2種住居地域
住宅と商業施設が共存していてゴルフ場やパチンコ店なども建てられます。
準住居地域
住宅と商業施設が共存していて大型の駐車場や小規模の映画館なども建てられます。
近隣商業地域
商業施設が中心となり個室付浴場なども建てられます。
商業地域
商業の中心的な地域で繁華街として銀行や大規模なデパート、キャバレーなども建てられます。
準工業地域
あまり環境に影響を与えない工場を促進する地域で、学校や病院なども建てられます。
工業地域
工場を中心とした地域で危険な工場も建てられますが、病院や学校は建てられません。
工業専用地域
工業専用になるので石油化学コンビナートなどが構築されている地域で、住宅や病院、学校は建てられません。
用途地域を把握することで近隣にどんな施設ができるのか、それが住宅に適しているのかイメージすることができます。
・土地の価格の調べ方まとめ
土地の価格は道路の向きや地形によって影響してきます。
用途地域が変れば静かな住宅街が一変して、賑やかな繁華街に変貌を遂げることもあり土地の価格に関係してくるのです。
家族のライフスタイルに合った雰囲気で尚且つ予算に合った土地を探すことが理想ですが、将来的な土地の価値を思うのであれば公示価格や路線価、実勢価格も含めて総合的に調べることが損をしない秘訣と言えます。
不動産業者との交渉の時に手ぶらではどうにもなりません。
自分なりの価格の根拠として土地の相場をまとめた資料作りを勧めます。
面倒だと思いますがこの手間が土地の購入価格の差になるのです。
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