中古一戸建ての注意点が分かれば失敗しない!誰でもできる4つの行動

中古一戸建て
中古の住宅を探していて、どんなポイントに注意すればいいのか分からないと、思われている方へ探し方のコツを紹介します。

・中古一戸建てを値段だけで決めてないですか?

値段

新築の一戸建てと比較しても価格が安いのは当たり前ですが、それだけで決めてしまうと後悔することになります。

中には築年数がかなり経過した物件を、表面上だけリフォームで化粧している場合が多々あります。

見えない部分である建物の骨組みの構造体が老朽化していて、木材であれば白蟻が発生していたり湿気で腐っているとか、コンクリートであれば鉄筋が腐食して爆裂している場合もあります。

人に例えるとシワシワの高齢者が整形手術で、たるみやシミを取り除き若作りしているようなものです。

大切なのは表面だけではなく心身が健康で病を患っていない事なのです。

当然築年数が経過していても、新築当時の工事の品質管理がしっかりされていて、定期的に手を加えてリフォームされている物件であれば問題ありません。

不動産業者に「他に3名もお客さんがついてますよ」と急かされて焦ってしまい、やるべきことをしないことが失敗の始まりなのです。

・後悔しない中古住宅の探し方

1、中古一戸建ての情報を集める

不動産会社

ネットや不動産会社からの物件情報を入手します。

新聞の折り込みチラシなどもありますが良い物件は、それ以前に売れている場合が多いです。

如何にして他のお客さんよりも早く、情報を仕入れられるかが成功のカギとなります。

中古一戸建ての場合には、売主は一般の住人であり不動産業者に依頼して買い手を探しています。

不動産会社は最初に、自分の顧客に物件情報を流します。

「以前にこの地域で〇〇坪くらいの一戸建て探してましたよね」と電話を入れ逸早く交渉して、条件が合えば誰よりも先に契約することになります。

中古物件は先着順なので交渉権を得ることが大切なのです。

普段から顔なじみの不動産業者を、幾つも持っていればそれだけチャンスは広がります。

不動産業者の担当者も人間ですから、本気で物件を探している姿を見れば優先的に紹介してくれるはずです。

休日や仕事帰りなどに立ち寄って、最新の物件情報の話を聞くだけでも違ってきます。

物件を売り出しても決まらなければ業者間で物件情報を交換します。

幅広く顧客に出回るので、この段階まで残っている場合は目玉の物件はあまりないと思います。

2、中古一戸建ての注意点を調べる

1、築年数はどれくらいか

できるだけ築浅の方が良いですが、どんなに古くても住宅金融支援機構を利用できるのは、建築確認日が昭和56年6月1日以後であり、建築確認日が昭和56年5月31日以前の場合には、建物の形などが定められた耐震評価基準に適合している必要があります。

ローン以外にもメンテナンス費用のことなども考慮すると、築5年くらいが理想的ですが予算の兼ね合いがあるので総合的に判断されて下さい。

2、建物の現状を確認する

《外装》

1、屋根材や外壁に膨れや亀裂などの劣化があるか確認する。

2、シロアリ駆除がされているか、発生していないか確認する。

3、境界塀にひび割れが発生していないか確認する。

4、建物の基礎にひび割れが無いか、周囲が沈下していないか確認する。

《内装》

内装

1、内壁の仕上げが捲れたり、カビなどが発生していないか確認する。

2、床鳴りやキズ、隙間などがないか確認する。

3、サッシや木製建具の開閉はスムーズなのか確認する。

4、天井に雨漏りの染みなどがないか確認する。

5、基礎の沈下で床に傾斜が付いていないか確認する。

6、浴室やトイレの壁や床の仕上げに亀裂がないか確認する。

《設備》

設備

1、キッチン、浴室、トイレの給水圧が正常か、配管からの水漏れが無いか確認する。

2、照明器具の点灯ができるか、コンセントは通電されているか確認する。

3、湯沸かし器や給湯器が作動するか確認する。

4、配水管は清掃されているか、詰まりがないか確認する。

5、浴槽や便器の老朽化がないか確認する。

素人でも確認できることなのでチェックして不動産業者に指摘しましょう。

3、建ぺい率と容積率の注意点

前のオーナーが増築した時に、建物の建ぺい率や容積率を守らずにオーバーしてしまっていたら、将来建て替える時には当然その分の面積を減らすことになります。

現状が図面通りになっているのか確認する必要があります。

容積率(%)建物の総床面積/敷地面積×100

建ぺい率(%)建築面積/敷地面積×100

4、場所を確認する。

通勤通学で重要なのが駅から徒歩で何分くらい掛かるのか、気になるところですが実際に歩いてみましょう。

近隣の雰囲気や交通量などを確認しながら安全なのか確かめます。

できれば休日だけで無く、平日の通勤時間帯や夜間も歩いてみると、平素な感じだった公園が不良のたまり場だったり、近所に不審者が住んでいないかもチェックします。

できれば住民の方に話しかけてみて、本音の現状を教えてもらうのも良いでしょう。

後は公共施設や病院、商業施設なども近隣にあった方が便利です。

・中古一戸建て失敗のまとめ

中古の一戸建てを購入するには、事前に確認するべきことが多々あります。

築年数が経過していると外装の見た目は綺麗なのに販売価格が安いので魅力的に感じます。

しかし見えない部分で老朽化が進んでいる可能性があります。

中古一戸建てのメリットとデメリットをしっかりと把握することが大切です。

大変なことですが後悔しないためにも、隈なくチェックされて納得がいく物件をお探し下さい。

【中古住宅と新築住宅の比較について記事を書きました。ご参考ください。】

中古住宅と新築の住宅ではどっちがいいですか?新築であっても中古の住宅でも、それぞれメリット、デメリットは存在します。後悔しないマイホームにするための購入チェックポイントを紹介しますので参考にされて下さい。

「後悔しない中古住宅の探し方」

1、中古一戸建てを優先的に紹介してもらうために普段から顔なじみの不動産業者を持つ。

2、中古一戸建ての注意点

・築年数は築5年くらいが理想であまりにも古いと、住宅金融支援機構を利用するには、耐震評価基準に適合する必要がある

・建物の現状を確認する必要があり

外装関係では、外壁に膨れや亀裂などの劣化がないか、シロアリ駆除がされているか、基礎にひび割れが無いか、周囲が沈下などを確認する。

内装関係では、内壁の仕上げが捲れたり、床鳴りやキズ、サッシの開閉、天井に雨漏り状況などを確認する。

設備関係では、キッチンの給水圧が正常か、水漏れが無いか、照明器具の点灯、湯沸かし器が作動するかなどを確認する。

3、建ぺい率と容積率を確認する

建物の建ぺい率や容積率を守らずにオーバーしていないか現状と図面を確認する。

4、場所を確認する。

駅から徒歩で何分くらいか、近隣の雰囲気や交通量などを確認する。

平日の通勤時間帯や夜間も歩いて近所に不審者が住んでいないかもチェックする。

公共施設や病院、商業施設なども近隣にあるか確認する。

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